多政策推动房地产市场止跌回稳

9 月以来，房地产市场活跃度有所提升，二手房市场呈现同比、环比双升态势，新房市场则呈现分化格局。作为全国楼市 " 风向标 "，北京、上海、深圳等一线城市此前进一步调整优化楼市政策，为房地产市场带来积极预期，加速激发潜在需求。国庆中秋假期，核心城市优质项目保持了一定的热度，北京、上海、深圳等城市新房网签面积同比实现增长。党的二十届四中全会提出，推动房地产高质量发展。房地产市场未来将如何变化？

稳预期仍是关键

今年三季度以来，各地区各部门因城施策，继续出台政策推动房地产市场止跌回稳。据中指研究院监测，截至 10 月 28 日，今年有超 200 个省市县出台政策超 510 条。由于当前多数城市已放开限制性政策，政策优化频次有所放缓，三季度出台政策超 120 条，较二季度的 175 条有所降低。

从政策方向来看，中央及地方主要围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面释放积极信号并落地具体政策。

8 月以来，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，蓄力 " 金九银十 "。具体来看，北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，上海青浦区 9 月 19 日出台新政，明确社保或个税未满 1 年的非本市户籍家庭可通过人才绿色通道申报购房资格，放松本区符合条件人才的限购政策；深圳放宽限购区域，符合条件的居民家庭，在非核心区购房不限套数，社保或个税不满 1 年的非本市户籍居民家庭，在非核心区购房限购 2 套，盐田区、大鹏新区放开限购。同时，3 个城市均明确成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

另外，上海、深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套住房和二套住房，这也可以降低购房利息支出，降低购房成本。

业内专家预计，四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给落实支持举措。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为，预期直接影响购房者的消费意愿和企业的投资情绪，稳定预期是当前推动市场止跌回稳的关键，预计未来将有更多政策举措发力。北京、上海、深圳相继优化限制性政策后，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购等；各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度；加大 " 房票安置 " 力度推进城中村改造，释放增量购房需求，也是各地持续落实需求端政策的重要方向。

交易活跃度提升

随着北京、上海、深圳等城市限购松绑，9 月重点城市市场活跃度较 8 月有所提升，传统 " 金九 " 热度显现。

中原地产数据显示，9 月，北京二手住宅网签 15629 套，同比上涨 17.7%，环比上涨 17.2%，创 6 个月以来新高；新房住宅网签 3464 套，同比上涨 7.04%，环比上涨 10.49%。上海二手房网签成交量 20389 套，环比上涨 2.4%，同比上涨 27.89%；新房网签成交面积 54.5 万平方米，环比增长 35.9%，同比增长 18.5%。深圳一手住宅网签 3087 套，环比上涨 43.5%，同比上涨 32.7%；二手住宅网签 4546 套，环比上涨 8.9%，同比上涨 42.5%。

不过，10 月热度又有所下滑。麟评居住大数据研究院监测，10 月（截至 10 月 26 日），重点城市二手房、新房成交量分别较去年同期下降 25%、28.1%。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京、上海、深圳均采用 " 分区域梯度放松 " 的限购策略，兼顾市场稳定与需求释放。当前楼市复苏仍处于 " 政策传导期 "，9 月数据已显现积极信号，但库存高企、信心不足等问题仍有待解决。从供给端看，上海、成都等城市 9 月新盘推盘量同比增长 20% 以上，高端改善性房源占比提升至 60%，有望满足差异化需求。从需求端看，二手房 " 以价换量 " 仍将持续，核心城市挂牌量有望在 2025 年四季度保持基本平稳。

深圳贝壳研究院数据显示，深圳楼市新政落地第二周，深圳新房成交热点从 " 单点爆发 " 走向 " 多点开花 "。新政落地第一周，贝壳深圳合作门店新房认购项目套均总价为 364 万元，新政落地第二周套均总价达到 470 万元，环比上涨 29%。

" 这一变化背后是消费者出于改善需求开始积极入市。" 深圳贝壳研究院院长肖小平分析，新政明确房贷利率不再区分首套住房和二套住房，即购买二套住房也执行首套住房贷款利率 3.05%，在这一政策驱动下，有改善需求的群体陆续入场，推动了整体需求向更高品质、更高总价的房源倾斜，最终带动了套均总价上涨。

在杭州，9 月有 40 个项目入市，其中一半是首次开盘，且大多是主城区优质项目，" 高端局 " 竞争激烈。" 一线城市已先后放宽楼市限购，这股政策暖风也让市场对杭州后续的政策调整抱有一定期待。" 杭州贝壳研究院院长上官剑说，不过，目前开发商推出的房源量较少，基本是小步快走的节奏，市场有一波小行情。

国庆中秋假期核心城市优质项目保持较高热度。"9 月底开发商推盘节奏已有所加快，叠加国庆中秋期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及保价等一系列营销活动，核心城市或优质项目热度较节前有所回升。" 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶介绍。

多管齐下促消费

三季度以来，各地通过优化公积金贷款、购房补贴等措施，持续促进住房消费。上海、青岛等地较大幅度提升符合条件的购房者公积金贷款额度上限，上海多孩家庭首套房购买二套及以上新建绿色建筑住房的，贷款额度上限可提高至 216 万元；北京优化公积金贷款首套房认定标准，提高二套房公积金贷款额度上限至 100 万元，下调二套房公积金首付比例至 30%，并将缴存一年可贷额度由 10 万元提高至 15 万元。

各地购房补贴力度也在加大，尤其是针对多孩家庭等特定人群进行较大额度的补贴。浙江衢州对三孩家庭购买 120 平方米以上住房的补贴 20 万元；湖南岳阳针对三孩及以上家庭，以所购住房 20 平方米的金额作为奖励，为 10 万元至 20 万元。

不少房地产企业在 " 金九银十 " 节点推出促销活动。据悉，龙湖集团提供额外九九折补贴、教师专享九七折、车位团购、直播间优惠等多重优惠政策。旭辉集团旗下多个项目分别推出限量特惠房送家电、买房送车位、购房享折扣、一口价房源及封窗家电礼包等活动。

" 加大房展会、购房节等时间节点对住房消费的促进作用非常重要。将文旅流量、节日人气流量、消费旺季与住房促销结合起来不失为一种有效的假期经济模式。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，开发商要把质优价廉的好产品拿出来，中介机构、装饰装修等企业可以和开发商合作，一站式解决购房者买房、过户、装修等需求。

展望后市，58 安居客研究院院长张波表示，多政策推动房地产市场止跌回稳。从中长期来看，保障性住房再贷款落地进度有望加快，叠加城中村改造货币化安置释放的需求，都将为市场注入新动能。

" 对于购房者而言，当前市场处于‘政策红利窗口’，核心城市外围区域、次新二手房及品牌房企优质项目具备较高性价比。" 张大伟说。（本文来源：经济日报 作者：中国经济网记者 李 方）